中国买个厕所的钱 在欧洲能买三室一厅！

房地产市场是否存在泡沫，答案是不同的。但在广州北部和深圳出售的厕所确实可以在欧洲买到一套三居室和一居室的永久公寓。

自今年第二季度以来，至少有100名业主，土地拍卖价格已达到历史最高水平。在去杠杆化和去库存政策下，在严格的风险控制和严格控制不良资产的声音下，供应侧改革暂时没有奏效，但土地市场一直在蓬勃发展，这对政策制定者来说确实有点尴尬。

土地市场拍卖，在广州和深圳北部等一线城市层出不穷，还波及南京、苏州、合肥、杭州、厦门等二线城市，招投标激烈，涉及金额巨大。

这一次，国王的井喷显示出三高三低的特点。

在拍卖中，单位价格高，总量高，地价高，许多交易价格颠覆了现行房价的估价和定价逻辑，不断引起“面粉价格比面包价格更贵”的惊讶。以国王的价格建造的房屋，必须卖得远远高于目前的住房市场价格，才能获利。我不知道目前的房价是便宜还是地价太贵。

在市场的整体情况下，有三种低现象。

土地储备/现金比率低，融资成本低，土地供应量低。

土地储备/现金比率较低的部分原因在于，过去两年，住房公司已经消耗了部分土地储备，但主要是因为它们拥有前所未有的充足现金流、从银行贷款到资本市场融资的罕见平滑道路、一个膨胀的口袋和自然购买土地的意愿。

人民银行(PBoC)致力于降低融资成本，从债券发行到银行贷款，资本成本大幅下降，这对实体经济中的企业帮助不大，但对于开发商来说，这就像是一场长期干旱。如今的成本环境比几年前要舒服得多，当时的资金来自信托和财富管理产品。最终，地方政府的土地供应显著减少，财政收入压力较大。土地拍卖越低，就越没有人注意到这一点，从而造成了供给短缺的假象，并从事饥饿销售。国王是一个引人注目的销售策略，对于地方政府和开发商来说都是很好的销售技巧，相得益彰。

在近期的土地拍卖中，大型上市公司往往赢得美的回归。这与资本成本密切相关。资本市场融资和依赖资本市场的银行贷款使这些企业的资本成本具有明显的竞争优势。这种成本差距分为整个建设和销售阶段，差距的优势和劣势分为资本市场融资和依赖资本市场的银行贷款的优势和劣势。

他们得到了银行、当地政府在政策上的财政支持，关系资源有母公司的保护，所以在拍卖中就像水一样。

大型国有住房公司在争夺国王的战斗中尤其健康和有利可图。2010年，，但现在是房地产行业最强大的力量。自2015年以来，，但它们已将资金引入资产市场。

房地产市场是否存在泡沫，答案是不同的。但在广州北部和深圳出售的厕所确实可以在欧洲买到一套三居室和一居室的永久公寓。

那么，为什么国王会在这个时候爆发？

有这种财政需要，特别是对地方政府。增税消除了地方政府的一大收入来源，，如房地产税，还有很长的路要走。在过去的几年里，基础设施建设的资金缺口尚未得到填补，许多地方县级行政人员甚至无法支付工资。

近年来，的宏观政策非常相似，即引导高私人储蓄填补财政缺口。2011-2013年的房地产繁荣是对房价和卖地的投机。2012至2015年的信托热潮也是如此。接下来的A股热和地方债置换，还是这样的故事。当以前的故事不能播放，所以有一个房地产热2.0。

如果你出来逛逛，你就得还钱。杠杆率过高，必然会累积风险，与经济相对低风险的家庭储蓄、高风险的地方债务、开发商的现金流联系在一起。

的外债水平很低，资本管制已经到位，因此房地产市场没有受到上一轮全球的冲击，甚至得益于政府的货币扩张政策，房价也一次又一次地飙升。但债务水平的迅速上升也是一个不争的事实，风险在于。的债务问题是一个国内债务问题，外国评级机构和对冲基金的懒散程度有限，但当地居民总有一天会停止玩这种循环游戏，或者如果货币政策转向，房地产的故事就会被打破。

作者：陶东(瑞士信贷亚洲首席经济学家)

来源：陶东新浪微博。

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