中国房地产去库存的政策手段还有哪些？

近日，。11月10日，，研究经济体制改革和城市工作。，要化解房地产库存，促进房地产业的可持续发展。做好城市工作，首先要理解、尊重、遵循城市发展规律，纠正城市发展的指导思想。推进农民工市民化，加快户籍人口城市化进程。要提高城市的可居住性，引导城市规模的调控，优化城市空间布局，加强城市基础设施建设，保护历史文化遗产。第二天，，促进住房和其他消费”。十二号，中国金融办公室主任刘和强调要解决房地产库存问题。

为了积极解决房地产库存问题，政策要有所作为。市场现在关注的是其他政策手段以及这些措施可能带来的影响。

　　住房保障货币化，为安全目的定向回购商品房/商品房建设用地

与其他政策相比，保障性公寓住房保障货币化和商品房回购决策过程最简单，副作用最小，可以由城市实施。

住房保障最初是政府的使命。作为一种负担得起的住房/货币补贴，建设经济适用房/购买商品房只是政府实现住房保障目标的一种手段。建设经济适用房是为了转移人们的需求，而商品房的再购买则是解决供给问题。我们认为，在大多数城市，买回商品房作为保障性公寓或货币补贴来解决中低收入居民的住房问题，与解决房地产库存问题的背景是一致的。

一些三、四层城市发展企业无力偿还土地，此时，如果地方政府能够买回部分商品房作为保障性公寓，实际上可以抵消企业所欠土地，也不构成大量现金流出。我们认为这项政策不会有太多的负面影响，所以更有可能被引入。不过，毕竟本地的财政资源是有限的，可以买回来的商品房数目，与整体的供应量比较，实在是杯水车薪，政策本身是不能即时生效的。

区别对待两间房和第一套房，是差别住房信贷政策的核心内容。二是购房者，必须承担较高的利率，并支付较高的首付比率。不过，居民购买两套房屋并无不妥。该政策限制购买第二套住房，因为整个住房市场供不应求，房价上涨可能太快。一旦市场供求发生变化，取消购买两套房屋的限制是合理的。2014年9月30日，中国人民银行和银监会发布了“关于进一步做好住房金融服务工作的通知”，放开了第一套住房金融服务的识别标准。今后，我们认为对二次购房的限制可能会进一步放宽，从而促进房地产库存问题的解决。在绝大部分二线、三线和四线城市，房屋供应已十分充裕，毋须限制购买第二层住宅。对于极少数一线城市来说，限制购买多套住房就足够了。没有必要增加贷款限制。

我们认为，“第一套”的第二套社会争议很小，基本上没有副作用。但在2014年9月之后，已经还清贷款的两套房屋的买家被视为第一家，而绝大多数抵押贷款被视为第一家。我们相信，第一套的心理影响会比第二套的实际影响更大。

　　住房信贷政策(最低首付比率需要调整)

除了第一套的定义发生变化外，调整住房信贷政策的最重要方向是放开利率控制和首付比例控制。随着利率市场化的到来，实际上第一套房贷利率已经基本放开。目前首期按揭利率的30%折扣，并不是因为政策不容许，而是因为银行不会把它放进去。在有区别的住房信贷政策中，利率调整空间很小(降息不是住房信贷政策)。

最低首付比率仍有降低的余地。目前，我国大多数城市的最低首付比例为25%，这不仅高于我国历史上最低水平，而且也高于许多发达国家。不过，我们认为继续调整最低首付比率仍然是审慎的做法，毕竟如果首付比率降低太多，将会对银行体系构成潜在的风险。930政策降低了首付比率后，如果首付比率还需要降低，可能需要一段时间，而且很难超过930政策。

此外，我们认为首付比率调整对市场刺激也是有限的。事实上，自2014年以来，各种隐藏杠杆的出现降低了购房门槛。例如，银联推出的家庭云贷款实际上可以解决首付比率不足的问题。因此，降低最低首付要求，虽然可以降低资本成本，但其影响不应夸大。

　　降低购房交易税或财政补贴

从历史上看，降低房地产交易税费，甚至政府给予的直接财政补贴，都是刺激房地产需求的重要途径。2015年3月底，中国还减免了住房交易营业税，即免征或部分免征商品房营业税超过两年。目前，我国二手房交易的总体税费负担仍然比较高，确实有下调的空间。

在第一手房屋方面，我们认为发展企业虽然有减少营业税和土地增值税的空间，但不太可能被豁免。毕竟，对于地方政府来说，新房销售的税费来源要比二手房重要得多。此外，房地产行业的增长尚未完成，此时不可能降低开发企业的营业税税率。购房者契税有调整的空间，主要是因为地方政府可以扩大契税减免的范围。

我们认为降低交易税可以刺激需求。然而，对于绝大多数二手房市场不发达的三四线城市来说，交易税减免的效果并不是很明显。直接房产税税率不高.因此，我们相信有可能调低房屋交易的税费，但不会对市场造成很大的影响。

　控制土地供应

控制土地供应，尤其是三四线城市的土地供应，是解决存量问题的必要手段。近几年来，新的住房起步面积一直高于房屋销售面积，企业规划中的土地储备总体上是巨大的。控制土地供应虽然不能迅速解决问题，但却是解决问题的必由之路。

　　政策为改革争取时间，没有新的周期，没有硬着陆。

我们认为，房地产政策的初衷不是促进房价的大幅上涨，而是要保持稳定的市场环境，良好的销售速度，避免库存问题的恶化。如果要调整政策，一是争取时间进行房地产相关改革(如加快户籍人口城市化、继续放开计划生育等)，二是争取时间进行整体经济转型和寻找新的增长点。

从可销售资源的角度来看，自2014年第三季度末以来，货物的填充情况没有变化。到2015年11月中旬，前10大城市的商品房实用面积仅比2014年第三季度末减少0.4%。这一水平仍高于2012年底，比2012年底高38.2%，比2013年底高25.7%。开发、投资和销售也仍处于偏离阶段。我们认为，产业主动库存的大周期还远未结束，房价不会大幅上涨，也不会出现新的产业上涨周期。

当然，我们相信，这一政策也是有效的，房地产库存状况不会继续恶化，行业不太可能出现硬着陆。