基础设施REITs、类REITs、公司债券，保障性租赁住房三大融资渠道

保障性租赁住房无疑是当前住房租赁市场的C位担当。从中央到地方一系列政策的密集出台，让保障性租赁住房走上发展快车道。

住房租赁市场的发展离不开金融的支持，对于从业者来说，厘清保障性租赁住房的主要融资渠道和各自属性十分重要。

REITS(REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS)――房地产信托投资基金，是以不动产为底层资产的标准化金融产品。

纳入基础设施REITS发行范围9个月后，2022年4月中旬，据媒体报道，深圳市人才安居集团项目报送国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITS项目，标志着保障性租赁住房在REITS发行上取得了突破性进展。

深圳市人才安居集团有限公司相关负责人介绍，该项目的底层资产是4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，均已取得保障性租赁住房认定书，整体出租率达99%，涉及保障性租赁住房1830套、建筑面积13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITS的收益率要求。

据有关负责人透露，“北京、上海、重庆等多地已有保障性租赁住房REITS试点项目正在推进中，预计未来将有更多保障性租赁住房REITS项目涌现出来，监管部门也将在试点过程中不断加快审核标准化流程和完善相关配套政策，推进保障性租赁住房REITS市场建设，树立保障性租赁住房体系发展新样板。”

由于目前国内尚未推出严格意义上的REITS相关法律法规，现在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITS的标准，因此称其为类REITS产品。

虽然近几年国内不断有类REITS产品发行，但是我国目前发行的类REITS产品与成熟市场REITS产品相比在交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配方式、募集范围、退出方式等方面仍具有一定差异。

2021年8月18日，全国首单公共租赁住房类REITS产品――“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”(下称专项计划)成功发行，开启了公租房类REITS的新篇章。

“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”由国家开发银行和北京金控集团担任专项计划统一协调人，国开证券为专项计划管理人和主承销机构，北京保障房中心为专项计划资产服务机构，首都建设投资引导基金担任基金管理人，底层资产为北京保障房中心持有的公共租赁住房。此次专项计划优先级证券评级为AAA，期限18年，发行规模4亿元。

作为全国首单公租房类REITS产品，此次专项计划得到了证监会、上交所等主管部门的悉心指导，以及北京市政府和各级单位的高度重视与大力支持，为公租房资产开展类REITS融资所涉及的各个环节探明了道路，为公租房资产合法合规开展类REITS融资进行了有益探索，为公租房公募REITS的推出起到了重要的引导作用。

此次专项计划具有诸多创新特色：通过市场化方式创新使用类REITS作为融资工具，有效盘活了存量公租房资产，提升了公租房依靠自身现金流融资的能力;由资产评估价值决定公租房的融资规模，提升了公租房资产依靠自身价值融资的空间;存续期只付息不还本的产品结构，降低了公租房企业的负债偿还压力。

类REITS融资提升了公租房企业的融资能力，加大了对中低收入家庭住房的支持力度，对拓展保障性安居工程融资渠道、促进住房租赁市场健康可持续发展、建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有重要引导与示范意义。

公司债券是指股份公司在一定时期内追加资本而发行的借款凭证。与银行贷款这种间接融资方式相比，公司债券作为资本市场直接融资品种，具有一定的成本优势。

据记者了解，上述债券发行采取网下面向专业投资者申购和配售的方式发行，发行工作已于2022年4月15日结束。

根据募集说明书，北京市保障房中心此次面向专业投资者发行的债券，期限不超过25年(含25年)，债券为固定利率债券，票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商协商确定。付息方式采用单利计息，付息频率为按年付息，债券到期一次性偿还本金。

北京市保障房中心此次发行债券募集的资金将用于偿还到期债务、补充流动资金、项目建设及运营等适用的法律法规允许的其他用途。

2021年7月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22 号)，明确提出要进一步加强对保障性租赁住房项目的金融支持，支持银行长期贷款，支持租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券等。同时国家及地方已经陆续将保障性租赁住房纳入 REITS 的试点范围内。

未来，随着REITS试点的不断推进，市场化运作的租赁住房也有望被纳入REITS的范畴之中，成为中国REITS的又一个蓝海。